Image6Advies en Rechtshulp Pagina Ö ÖÖÖÖÖÖ. Meester Willemwonen

 

Huren ††††††††††† Start

 

 

††††††††††††††††††††††† †††††††††††††††††††††††††††††

Kopen

Voor veel mensen is het kopen van een eigen huis de grootste financiŽle stap in hun leven. Het bezit van het eigen huis is voor velen een van de grote idealen. Het is helaas, niet voor iedereen weggelegd. In de tachtiger begin tot midden van de jaren negentig van de vorige eeuw is het huizenbezit, bij de gewone burger, normaler geworden. In de jaren er voor was het bezit van het eigen huis niet voor de massa weggelegd. Zo rond de laatste eeuwwisseling is de start op de huizenmarkt voor nieuwkomers al weer een stuk moeilijker geworden vanwege de hoge prijzen. Ook het eigen huis kent zo zijn voor en nadelen. Voordeel is ontegenzeggelijk, dat men door in plaats van maandelijks huur te betalen, maar doormiddel van het afbetalen van een lening bij een bank, kapitaal bij elkaar spaart. Een bezitter van een eigen huis heeft ook veel meer te vertellen over zijn woning. Daarnaast strekt alles wat men aan het huis doet en verbetert, ten eigen voordeel.

Het overgrote deel van alle huishoudens in Nederland huurt het huis of de woning waarin men woont. Het huren van een huis heeft, t.o.v. kopen, zowel voordelen als nadelen.
Een voordeel is dat men flexibeler is. Indien men bijvoorbeeld van baan verandert en naar een andere stad of een ander deel van het land verhuist, kan men redelijk gemakkelijk de huur opzeggen en op zoek gaan naar een andere woning. Men hoeft dan niet eerst de woning te koop te zetten en af te wachten of er een koper is. Als huurder hoeft men zich vrijwel geen zorgen te maken over het onderhoud. Dit laat men doorgaans over aan de verhuurder Ook draait men niet op voor een aantal lasten, die de overheid heft op het bezit van een woning. Verder heeft men indien men huurder is, een vrij vergaande rechtsbescherming en krijgen met name huurders met een laag inkomen subsidies. Nadelen zijn, dat men betaalt voor iets, waarvan men geen eigenaar zal worden. Bovendien bestaan er vaak wachtlijsten voor bepaalde woningen,vooral de goedkopere. Veelal zijn er bovendien allerlei criteria waaraan men dient te voldoen, zoals inkomen en gezinssamenstelling.
Voor veel mensen blijft een eigen huis (vaak de eengezinswoning) de ultieme wens en een deel van de mensen kon deze wens verwezenlijken. Echter het kopen van een eigen huis is de laatste jaren, vooral voor starters, moeilijker geworden.
De prijzen zijn flink gestegen. Het kopen van een huis behoort voor de meeste mensen tot de grootste beslissingen in het leven. Het dient wel over wogen te gebeuren. Het is erg verleidelijk een flinke hypotheek last te nemen. Echter realiseer u, dat het leven geen statisch iets is. Nu kunt u de hypotheek makkelijk opbrengen, maarÖ.
U kunt werkloos worden, arbeidsongeschikt, uw partner kan niet meer werken, u relatie loopt stukÖ. Vooral een scheiding, brengt mensen met een eigen huis goed in de problemen. Het kopen van een huis kaneen goed beslissing zijn, maar ga niet over een nacht ijs.

 

 

Verschil Huis ĖAppartement
Indien men een eigen huis koopt heeft men doorgaans te maken met twee mogelijkheden, het eengezinshuis, of het appartement.

Huis
De eengezinswoning is voor velen de belichaming van het eigen huis. Het is er in vele soorten, geschakeld in een rij van meerdere woningen, twee onder een kap, of vrijstaand, met grote of met kleine tuin. In de praktijk komt men voor het huis vele termen tegen, Herenhuis, Villa, Bungalow. Het verschil doet er hier niet toe. Van belang is, dat het huis een zelfstandige eenheid is, die wordt bewoond zonder, dat het iets van gemeenschappelijk gebruik met een andere eenheid, zoals bijvoorbeeld de entree, heeft. Bij een eengezinshuis heeft men doorgaans met weinig andere mensen te maken, hoog uit met de buren m.b.t. een eventuele erfafscheiding, of met afspraken die men met anderen maakt op basis van een kopersvereniging.
Een voordeel is dus dat men niet van andere eigenaren afhankelijk is, men kan binnen de wet over veel zaken zelf beslissen. Nadeel is daar in tegen, dat men alles zelf dient op te lossen. Men moet zelf de centrale verwarming laten repareren als de stukgaat, men moet zelf de buitenzijde van het huis schilderen, men moet zelf het groot onderhoud in de gaten houden. Wat ook nog wel eens wordt vergeten, men dient zelf voor het groot onderhoud geld te reserveren.

Het appartement.
Indien men een appartement koopt, wordt men mede-eigenaar van een appartementencomplex, met het recht van gebruik van het eigen privť-gedeelte en de gemeenschappelijke ruimten. Een appartementencomplex kan bestaan uit een flatgebouw van bijvoorbeeld zes tot wel honderd flats, een huis waarvan de etages horizontaal gesplitst zijn, maar ook uit enige eengezinswoningen met een gemeenschappelijke tuin, zwembad, tennisbaan, dak of fundering. De essentie is het gemeenschappelijke gebruik. Bij een appartement koopt men eigenlijk een recht, het appartementsrecht. Eigenlijk bezit men niets, want alles is van de vereniging van appartementseigenaren. Men heeft slechts een exclusief gebruiksrecht. Een appartement heeft als voordeel , dat u zelf doorgaans weinig omkijken heeft naar allerlei zaken, waar u als eigenaar van een zelfstandig huis wel op moet letten, zoals het onderhoud. De meeste zaken worden voor u geregeld. Binnen uw woning heeft u meestal niet te maken met trappen en binnen uw gebouw maakt u eventueel gebruik van liften. Veel eigenaren ervaren dit als een luxe. Een grote categorie eigen huis bezitters verhuist op latere leeftijd naar een appartement. Nadeel is voor sommigen, dat men met andere eigenaren te maken heeft en men niet volledig beslist over het eigendom.

Appartement
Met het kopen van een appartement krijgt men met een aantal regels en begrippen te maken. Het appartementsrecht met de vereniging van eigenaren is geregeld in boek 5 BW, titel 9. Bij de aankoop van een appartement onderscheidt men de vereniging van eigenaren en de coŲperatieve flatexploitatie vereniging

Vereniging van eigenaren
Als u een appartement koopt bent u dus via de vereniging van eigenaren (VVE) medelid van het complex. U bent eigenaar van een stukje van dit complex. Juister is echter te zeggen, dat u een appartementsrecht heeft. Een recht tot het (bijna) volstrekt gebruik (als zijn de uw eigendom) van een deel van het gebouw, uw appartement. Dit recht is overdraagbaar (verkoop), u kunt er een vruchtgebruik op vestigen en u kunt er hypotheek op geven bij een bank. Strikt genomen bezit u dus materieel niets van het gebouw, alleen dat gene dat zich in uw appartement bevindt is van u. De VVE is eigenaar van het gebouw. Iedere eigenaar is van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren. De leden van de VVE zijn dus gezamenlijk lid van het gebouw.
De algemene ledenvergadering van de VVE neemt beslissingen over het onderhoud, de servicekosten en de voorzieningen in het gebouw.

●Lidmaatschap van de VVE
Op grond van de wet is iedere appartementseigenaar automatisch lid van de vereniging van eigenaren. U kunt dit lidmaatschap van de VVE niet opzeggen, pas op het moment, dat u het appartement en daarmee het appartementrecht weer heeft verkocht en de overdracht aan de nieuwe eigenaar heeft bij de notaris, bent u geen lid meer van de VVE.

●Doel en functie van de VVE
Het hoofddoel van de VVE is het behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. De VVE is verantwoordelijk voor en heeft zeggenschap over (de gemeenschappelijke delen van het gebouw en de grond die bij het gebouw hoort. Het beheer komt in hoofdzaak neer op het beslissen over onderhoud en gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Gemeenschappelijk zijn o.a. de hal, het trappenhuis, liften, galerijen, een tuin, dak, maar ook de fundering.

De structuur van een VVE

De vereniging van eigenaren heeft verschillende organen:

●De vergadering van eigenaren.
De vergadering van de gemeenschappelijke appartementseigenaren hoort minimaal een maal per jaar plaats te vinden. Dit is het hoogste orgaan van de VVE. Alle eigenaren zijn gebonden aan de besluiten die de VVE in de vergadering neemt. De ledenvergadering is binnen de beperkingen die de wet stelt, de feitelijke baas binnen de VVE.

●Het bestuur / de administrateur.
De wet stelt het aanstellen van een administrateur/bestuur verplicht. Het bestuur/administrateur is het uitvoerend orgaan van de VVE. Andere taken zijn onder andere: het opstellen van de begrotingen, het beheren van de financiŽle stukken, het uitschrijven van vergaderingen en het afsluiten van verzekeringen. Het bestuur en de administrateur worden door de vergadering benoemd. De bestuurder/administrateur kan een mede-appartementseigenaar zijn, maar ook een extern persoon of kantoor, zoals een makelaar of administratie-/beheerkantoor. De gekozen bestuurder/administrateur voert de besluiten uit die tijdens de vergadering van de eigenaren zijn genomen. Het bestuur/de administrateur kan ook weer door de vergadering worden ontslagen.

● Voorzitter van de vergadering.
De ledenvergadering benoemt doorgaans ook een voorzitter van de vergadering van eigenaren. Deze stelt de agenda van de vergadering op en zit deze voor. Doorgaans spreken de bestuursleden af, dat deze ook voorzitter is van de vergadering van het bestuur. De voorzitter vertegenwoordigt dan het bestuur en daarmee de VVE naar buiten toe. Wettelijk bestaat er geen voorzitter van de VVE, alleen een bestuur.

● Kascommissie.
De kascommissie wordt, steeds voor een jaar, aangesteld door de algemene vergadering. Zij ziet namens de vergadering toe op correct beheer van het geld van de VVE.

FinanciŽn
Om inzicht te krijgen in de financiŽle positie van de VVE, wordt ieder jaar een balans opgemaakt van alle bezittingen en schulden van de VVE. Elk jaar moet het bestuur/de administrateur verantwoording afleggen over het financiŽle beheer van de VVE. Het bestuur/ administrateur stelt een begroting op voor het komende jaar. In de begroting wordt rekening gehouden met de voorschotbijdragen die de eigenaren moeten betalen in relatie tot de te verwachten uitgaven. De voorschotbijdragen noemt men ook wel service kosten.

Servicekosten / onderhoudskosten
De servicekosten worden per jaar op de vergadering vastgesteld aan de hand van de het breukdeel, dat is opgenomen in de splitsingsakte van iedere eigenaar. Een deel van de servicekosten bestaat uit reservering voor groot onderhoud en schilderwerk. Servicekosten lijken hierdoor vaak hoog. Indien men echter in een 'huis' zou wonen, had u deze kosten ook. Veel huiseigenaren zien vaak over het hoofd, dat zij bij een eengezinswoning, ook voor deze kosten geld dienen te reserveren. Vaak moet deze groep bij grote reparaties en dergelijke de spaarrekening aanspreken. Bij een VVE is deze situatie niet wenselijk. De hoogte van het bedrag is sterk afhankelijk van de grote en de onderhoudsstaat
van het gebouw en ook van de wensen van de gezamenlijke eigenaren.

Appartement in het kort
Indien u een appartement koopt, koopt u in feite alleen een appartementsrecht. Het recht geeft op een aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw en een deel , dat alleen de eigenaar mag gebruiken , het zogenaamde privť gedeelte, ook wel het appartement genoemd. Een appartementseigenaar heeft te maken met de eigenaren van andere appartementsrechten via de vereniging van eigenaren, wettelijke regels, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel een huishoudelijk reglement.

De vereniging van eigenaren.
Bij de aankoop van een appartement wordt iedere eigenaar van rechtswege lid van de VVE. Doorgaans vindt eenmaal; per jaar een ledenvergadering van de VVE plaats. Daarin wordt volgens de regeling in het splitsingsreglement gestemd over het beheer van het appartementen gebouw.Ook wordt besloten over de servicekosten en de eventuele reservefondsen. Het bestuur moet in de jaarlijkse vergadering verantwoording afleggen over het financiŽle beleid. Gezamenlijk moet u geld reserveren voor gemeenschappelijk groot onderhouden er voor zorgen, dat dit onderhoud wordt verricht.

FinanciŽle planning
De vereniging zorgt financiŽle planning in de tijd. In de planning worden inkomsten en uitgaven over de jaren heen op elkaar afgestemd. Feitelijk is er sprake van twee planningen. Een voor de korte termijn, een jaar, en voor meerdere jaren bijvoorbeeld tien jaar. Het plan voor de korte termijn is gericht op het komende boekjaar, de begroting. De planning voor langere tijd is vooral gericht op een meerjaren planning van het onderhoud. Geld hiervoor wordt gereserveerd via de servicekosten, of doordat alle eigenaren in de privť sfeer reserveren. De eerste methode heeft de voorkeur, daar veel eigenaren (ook van een gezinshuizen) dit nalaten en door deze bedragen worden verrast.

De financiŽle verantwoording
De bestuurder legt wettelijk eens per jaar financiŽle verantwoording af aan de VVE, door een jaarrekening te overleggen, waarin een vergelijking met de begroting is op genomen en met het vorige boekjaar. Zodra de vergadering van eigenaren akkoord is met de jaarrekening, neemt de VVE de verantwoording met betrekking tot het afgesloten boekjaar over van de bestuurders.

Onderhoud van het appartement
Het gebouw staat bloot aan de gevolgen van het gebruik, weersinvloeden en de tand des tijd. Daarom dient er periodiek onderhoud te gebeuren aan de appartementen en de algemene delen.

Onderhoudsplan
De vereniging heeft een overzicht van de verwachte werkzaamheden in een onderhoudsplan Een onderhoudsplan begint meestal met een bouwkundige inspectie. Men kijkt dan naar van de staat van onderhoud en de resterende levensduur van de onderdelen en materialen in het gebouw. Een inspectie dient regelmatig te gebeuren. Onderhoud wordt gesplitst in jaarlijks en groot onderhoud. Het jaarlijks onderhoud wordt direct betaald uit de servicekosten. Voor groot onderhoud dient men geld te reserveren. Doorgaans reserveert men met een in de servicekosten verdisconteerde opslag. Dit is eerlijkste en ook veiligste methode voor het collectief. De onderhoudsplanning richt zich met name op dit groot onderhoud. Het bestuur maakt daarom voor de komende jaren een planning van in de tijd te verrichten werkzaamheden. Het meerjaren-onderhoudsplan, de MOP.

Privť-gedeelte
Het door de VVE verrichte onderhoud heeft in grote mate betrekking op de algemene delen en ruimten van het complex. Voor het onderhoud van het privť-gedeelte is de eigenaar zelf verantwoordelijk. In het splitsingsreglement en de splitsingsakte staat precies vermeld wat onder het privť-gedeelte valt. Een eigenaar is niet bevoegd zelf veranderingen aan te brengen aan de buitenzijde van het appartement, zoals afwijkende ramen en deuren, een schuifpui, dan wel zonder toestemming zonwering of rolluiken aan te brengen.

De splitsingsakte
In de splitsingsakte ligt het aandeel (breukdeel) in het appartementen complex vast. Dit breukdeel is erg belangrijk. Het bepaalt namelijk de hoeveelheid stemmen die de eigenaar heeft, als er beslissingen door de vergadering van de VVE worden genomen. Het aandeel in de servicekosten is doorgaans ook gerelateerd aan dat breukdeel. Het breukdeel is doorgaans gebaseerd op de hoeveelheid gebruiksruimte van het appartement. Een andere grondslag kan de waarde van het appartement zijn. Hoe groter uw breukdeel dus, hoe groter ook uw stem en uw deel in de kosten van de VVE.

Splitsingsreglement.
Hier in staan de rechten en plichten van de eigenaren ten opzichte van elkaar. Daarnaast ook regels over de manier van vergaderen, het nemen van besluiten en het benoemen en ontslaan van het bestuur van de VVE. Vaak wordt gebruik gemaakt van een model splitsingsreglement. Maar niet altijd. U moet dan uitzoeken welk reglement van toepassing is. In de eigendomsakte staat hoe groot het aandeel is en welk modelreglement geldt. Iedere eigenaar van een appartementsrecht is verplicht zich aan het splitsingsreglement te houden. Handelt een eigenaar in strijd met het reglement, dan kan het bestuur of de vereniging van eigenaren daar tegen optreden.
Voorbeeld .een appartementsbewoner zorgt voor veel geluidsoverlast. In de vergadering van de VVE, kan na het geven van een waarschuwing, in het uiterste geval bewerkstelligd worden dat de eigenaar zijn privť gedeelte (het appartement) en de gemeenschappelijke ruimte niet meer mag gebruiken. In zijn algemeenheid bestaat er de wettelijke regel, dat niemand zijn recht (hier het appartementsrecht) mag misbruiken om anderen te schaden. Het recht / de wet beperkt het vrij gebruik van het eigendom.

Huishoudelijk reglement
In het huishoudelijk reglement kunnen aanvullende regels staan te opzichte van het splitsingsreglement. Het huishoudelijk reglement bevat specifieke regels met betrekking tot het gedrag binnen de VVE, zoals op welke dag de servicekosten moeten zijn betaald en verdere gedragsregels. Het reglement kan door een besluit in de vergadering van eigenaren worden aangepast. Dit tot tegenstelling van het splitsingsreglement.

De coŲperatieve flatvereniging
Bij deze vorm is er sprake van een lidmaatschapsrecht. Hier is de coŲperatieve vereniging de eigenaar van het gebouw. Men heeft alleen het recht een appartement te bewonen. Men is geen eigenaar en ook geen erfpachter. In de statuten van de vereniging staan de rechten en plichten.
Men koopt een aandeel in de vereniging. De prijs hiervan (het appartement) wordt bepaald door de vereniging. In geval van financiering loopt dit via een lening middels de vereniging, zo ook de hypothecaire veiligstelling. Deze vorm kwam vooral veel voor de jaren '50 en '60. Lidmaatschapsrechten komen nu echter nog maar weinig voor en worden steeds vaker omgezet in appartementsrechten, omdat er aan deze lidmaatschapsrechten een aantal nadelen kleeft. De leden van de vereniging zijn meestal gebonden aan een financier en daardoor duurder uit. Verder is de bestuursstructuur van een coŲperatieve flatvereniging ingewikkeld. En in tijden van een minder gespannen woningmarkt is een lidmaatschapsrecht moeilijker van de hand te doen dan een appartementsrecht. In de afgelopen jaren zijn veel oude erfpachtcontracten van deze verenigingen geŽindigd en om financiŽle redenen omgezet naar appartementsrecht. Koopt u een appartement van na 1972, dan zult u nauwelijks coŲperatieve flatverenigingen aantreffen.

Koop van woning corporatie / koop huurhuis.
Regelmatig stellen woningbouworganisaties hun huurders instaat, de huurwoning te kopen. De reden hiervoor kan zijn, dat de organisatie niet hoeft op te draaien voor de hoge kosten van renovatie. De organisatie kan met het verkregen kapitaal andere (type) woningenbouwen. Ook kan de verkoop worden gestimuleerd uit sociaal/economische/politieke overwegingen. De aankoop van de huurwoning kan voor de huurder grote voordelen hebben.
- Door u aangebrachte verbeteringen worden uw eigendom.
- U hoeft niet te verhuizen en u spaart verhuiskosten uit.
- De corporatie kan u een korting aanbieden
- De huurder komt vaak in aanmerking voor een aankoopsubsidie
- De huurder kent het object koopt reeds en weet wat hij koopt.
- Bij grotere projecten worden soms kortingen op de hypothecaire lening gegeven, in de vorm van een financieringsvoorstel

-Indien men de woning wenst te kopen blijft het verstandig, alle aspecten van de koop te beschouwen.
- Wat zijn de plannen met de buurt. Kijk naar een eventueel bestemmingsplan.
- Wat is de staat van onderhoud van de woning. Is er veel ingrijpend (kostbaar) onderhoud nodig.
- Wat zijn de redenen van de verkoop en is de prijs hiermee in overeenstemming.
- informeer (makelaars?) naar de prijzen van gelijkwaardige objecten in de omgeving
- laat de woning eventueel taxeren. Dit is toch vaak nodig voor een hypotheek.

Rente
Bij grote projecten wordt, door de hierdoor vaak lagere verkoopkosten, vaak ťťn kwart tot ťťn half procent rentekorting gegeven op de normale rente. Over een langere periode kan dit voor u, een groot financieel voordeel met zich meebrengen. Laat eventueel het financierings-aanbod door een andere financieel adviseur door rekenen.

Subsidie
Naast de reeds bestaande koopsubsidie van de overheid, kan de corporatie u soms een extra subsidie aanbieden. Laat eventueel controleren of wordt voldaan aan de door de overheid en de corporatie gestelde eisen. Informeer naar de actuele subsidie voorwaarden en de subsidie van de overheid.

Modelregeling.
Let er op, dat de 'modelregeling verkoop huurwoningen' wordt toegepast. Deze regeling bevat een aantal punten waaraan zowel de verkoper en de koper dienen te voldoen.

Korting op de verkoopprijs
De woningcorporatie kan/mag u een korting geven op de actuele verkoopwaarde van het object. Deze kan oplopen tot 30% van de marktwaarde. Globaal gelden hier de volgende voorwaarden. De woningcorporatie kan u; 10% korting geven op een woning die niet aan de zittende huurder wordt verkocht en waar de voorwaarden het niet mogelijk maken om koopsubsidie te gebruiken. 20% korting geven op een woning die niet aan de zittende huurder wordt verkocht en waarbij wel koopsubsidie gebruikt kan worden. 30% korting geven op een woning die aan de zittende huurder wordt verkocht en waarbij koopsubsidie gebruikt kan worden.

Globaal kan de corporatie kan de volgende voorwaarden stellen
- U mag de woning gedurende een bepaalde periode niet verkopen (maximaal vijfjaar);
- U dient de woning bij verkoop eerst aan te bieden aan de oorspronkelijke eigenaar (tegen de actuele marktwaarde).
Dit geldt alleen als u de woning binnen 15 jaar weer wilt verkopen. Als u de woning koopt met korting, kunt u met de verkoper overeenkomen, dat u bij doorverkoop binnen 30 jaar de korting terugbetaalt aan de woningbouwvereniging.

U moet in dat gevalwel keuzevrijheid krijgen:
- of kopen met korting en mťt deze voorwaarde
- of kopen zonder korting en zůnder deze voorwaarde

Koopt u als zittende huurder uw eigen huurwoning, dan geldt dat u alleen het deel van de korting hoeft terug te betalen dat meer is dan 10%van de marktwaarde. Als de woningcorporatie andere voorwaarden dan deze bedingt, komt u niet in aanmerking voor koopsubsidie.

http://www.apartwonen.nl/KopenAlgemeen4.htm
www.eigenhuis.nl/VerenigingEigenHuis/ (Ver)Kopen/AppartementKopen/APPKopenOfHuren/

De koop en verkoop.
Voor veel mensen is de koop van een huis de grootste financiŽle beslissing in hun leven. Het is een besluit dat dan ook wel overwogen genomen dient te worden.Door onervarenheid, vooral bij een eerste koop, door de druk van makelaars en de verstrekkers van hypothecaire leningen, het te optimistisch inschatten van onderdelen in de besluitvorming, kan de koop soms, in een later stadium, tot problemen gaan lijden.
De buurt
Kijk altijd of de buurt aan uw wensen voldoet. Zijn er voldoende winkels in de buurt, is de buurt gemakkelijk bereikbaar. Wat zijn de mogelijkheden met kinderen, zijn er scholen nabij, zijn er speelmogelijkheden, is de buurt kindvriendelijk en veilig genoeg. Moet u ver reizen naar uw werk, wat u nu voor u geen probleem is, kan een dagelijkse ergernis worden. Zijn er veranderingen op komst, wil men een groot stadion met overlast gaan bouwen. Wil men de stroom van het verkeer gaan veranderen. Informeer bij het gemeentehuis, makelaar of actuele eigenaar naar eventuele plannen.
Aard van het huis.
Voldoet het huis over een paar jaar nog aan uw mogelijkheden. Het (verplichte ) onderhoud van een grote tuin, kan u straks zwaar gaan vallen. De trap in uw huis kunt u, als veertiger, of vijftiger nog makkelijk nemen, maar over een paar jaar kan dit heel anders zijn. Een huis pal aan het water erg is mooi, als u straks kinderen heeft, is dit water een bron van zorgen. Het rustieke huisje ligt er nu (lente/zomer) schitterend bij, maar is straks steenkoud en zorgt voor grote energiekosten.
Uw financiŽle mogelijkheden.
Schat uw financiŽle situatie realistisch in. De laatste jaren blijken veel mensen bereid tot zeer hoge hypotheken en de geldverstrekkers spelen hier graag op in, met als bijverschijnsel ook het steeds weer verder stijgen van de huizenprijs. Veel huishoudens zitten aan de top van hun kunnen. De rente hoeft maar op het verkeerde moment te stijgen, andere lasten te stijgen, het inkomen wat te dalen, een onverwachtse zwangerschap, en het kaartenhuis zakt in. Wees toch voorzichtig! Een eigen huis is meer dan alleen de hypotheekrente opbrengen.
Resumť
Loop alle factoren, die uw beslissing behoren te bepalen goed door en ga niet over een nacht ijs, neem hiervoor alle tijd!

Makelaar of bemiddelaar.
Veel huizen worden aangeboden via een makelaar. De makelaar kan voor u een huis zoeken of voor u verkopen. Voor zijn werk betaalt u provisie. Meestal is deze courtage ongeveer 2% van de koopsom. Mogelijk is ook, dat u een bedrag betaalt, voor de zoekopdracht of andere kosten. Partijen zijn niet verplicht een makelaar in te schakelen. Indien u het zelf met elkaar eens kan worden kunt u samen naar een notaris gaan en de verkoop laten plaatsvinden. In veel gevallen kan men zelf zijn huis verkopen en makelaarskosten besparen, vooral indien de verkoopprijs gemakkelijk te bepalen is en de verkoop niet ingewikkeld is. Als er meer bij komt kijken, aankoop in een oude wijk, benodigd onderzoek en kennis, monument, erfdienstbaarheden, etc, kan een makelaar wenselijk zijn. Deze kan die zaken dan voor u uitzoeken en doen waar hij / zij werkelijk voor wordt betaald. U kunt een makelaar ook inschakelen als taxateur om de waarde en de staat van onderhoud van een huis, om diverse redenen, te laten bepalen. Het in de hand nemen van een makelaar / deskundige ontslaat (doorgaans) u niet van de plicht om zelf op te letten, u houdt een eigen verantwoordelijkheid bij de aan en verkoop. U dient ook uw makelaar van de juiste informatie te voorzien en u dient uw verwachtingen ten aanzien van het huis uit te spreken.

Makelaar is overigens een beschermde titel. Niet iedereen kan zich makelaar noemen. De makelaar volgt een opleiding en dient aan te tonen, dat hij voldoende kennis heeft om zijn werk te verrichten. Hij dient van onbesproken gedrag zijn en wordt gecontroleerd door de kamer van koophandel. De makelaar wordt beŽdigd door de rechtbank. Het overgrote deel is aangesloten bij de beroepsorganisatie. Met klachten kunt u zich tot de beroepsorganisatie wenden. Dit betekent niet, dat makelaars heiligen zijn. Let altijd goed op. De makelaar heeft een eigen belang. Indien uw huis maanden lang voor een te hoge prijs te koop staat, heeft de makelaar hier geen pijn aan, u wel. De makelaar heeft baat bij een hoge verkoopprijs gezien zijn percentage! Evalueer of uw makelaar wel voldoende doet. Een makelaar is meestal te duur voor het (meestal geringe) werk dat hij doet. Probeer te onderhandelen over de courtage en voor u ongunstige voorwaarden.
De bemiddelaar is niet beschermd. Men probeert het image en de status van de bemiddelaar te verbeteren middels beroepsorganisaties.


Taxatie.

Er zijn grofweg twee soorten taxatie. De (waarde) taxatie en het bouwkundig rapport.
Taxatierapport Een taxatie strekt tot doel, het verschaffen van gegevens van uw huis of het huis dat u heeft gekocht. Een taxatierapport is meestal verplicht voordat banken en andere financiŽle instellingen een hypothecaire lening verstrekken. De geldverstrekker (de bank) wil zekerheid hebben. De taxatie wordt gedaan door een onafhankelijke deskundige, de taxateur, die tevens het taxatierapport maakt. Er zijn een aantal voorwaarden waaraan een taxatierapport moet voldoen. Wanneer een taxateur een taxatierapport opstelt, moet hij gegevens verzamelen over het eigendom, de bijzondere lasten en verplichtingen en gegevens over de mogelijke verontreiniging van de grond onder de woning of de woning zelf.Bij een taxatie zijn de volgende punten van belang:
-Het soort huis.
-Grootte, aard en indeling van de woning.
-Het perceel.
-De ligging van het huis, uitzicht, voorzieningen, overlast.
-De afwerking van het huis. Bouwkundige kwaliteit / staat onderhoud van het geheel en alle installaties.
-Beperkte zakelijke rechten op huis en / of ondergrond.
De taxateur kan een onderzoek in stellen naar zaken die de waarde van een huis kunnen beÔnvloeden.
-Veranderingen in beleid, bestemming en gebruik in bestemmingsplannen, bouwverordeningen.
-Informatie over milieuvervuiling.
-Afgegeven vergunningen aan derden die van invloed (kunnen) zijn op het woongenot.
-Informatie van het kadaster.
Deze informatie moet opgevraagd bij de gemeente. De gemeente kan daar kosten voor in rekening brengen. Iedere gemeente stelt hiervoor haar eigen tarieven. Deze kosten worden doorberekend. Naast het raadplegen van het Kadaster voert de taxateur bijna altijd ook een onderzoek uit naar de eigendomspapieren. De taxateur dient te onderzoeken of de kadastrale gegevens overeenstemmen met het eigendomsbewijs, en of op het object erfdienstbaarheden, kettingbeding, erfpacht e.d. zijn gevestigd. Tevens blijkt uit de praktijk dat het noodzakelijk is om te controleren of de verkoper ook daadwerkelijk de eigenaar is.Eventuele extra kosten voor dit onderzoek zijn inbegrepen. Deze taxatie kan ook van belang zijn bij het veranderen van hypotheek of bij een echtscheiding e.d.
Aankoopkeuring
De rapportage van het onderzoek wordt uitgevoerd door een onafhankelijke en gespecialiseerde bouwkundige. Deze kan reeds aangesloten zijn bij een makelaarskantoor. De deskundige zal uw huis op basis van een uitgebreid visueel onderzoek op alle essentiŽle punten beoordelen. Het onderzoek vindt plaats middels een standaardmethode, die in het gehele land, wordt toegepast en voldoet aan strenge richtlijnen. Bij de aankoop van een woning ouder dan 1940 waarvoor een hypothecaire lening wordt aangevraagd is een bouwkundig onderzoek altijd vereist. Waar wordt naar gekeken bij een bouwkundig rapport? Er wordt niet alleen naar uw object gekeken maar ook naar bijvoorbeeld het dak ook al koopt u de onderste verdieping van appartementengebouw. U bent als eigenaar van een appartement medeverantwoordelijk voor de staat van het gehele pand en dus ook aansprakelijk voor het eventuele herstel ervan. De volgende onderdelen v / h gebouw worden betrokken bij een bouwkundig rapport:
-De gevels, metsel- en betonwerk;
-De kozijnen, ramen en deuren;
-De vloeren;
-De ventilatie;
-De fundering;
-De kruipruimte
-De dakconstructie;
-De dakbedekking;
-De schoorstenen en alle installaties
De bouwkundige geeft hierna een oordeel over de staat van onderhoud. Indien eventuele gebreken worden geconstateerd wordt advies gegeven met betrekking tot herstel of vervanging, tevens wordt er aangegeven met welke kosten u rekening moet houden.Deze bevindingen, aanbevelingen en kosten worden vervat in een rapport dat u kunt gebruiken om een offerte op te vragen bij een aannemer maar uiteraard ook om de Nationale Hypotheek Garantie aan te vragen. (Bron: bouwkundigrapport.nl)

Huizenprijs.
Bij een nieuwbouw project wordt de prijs doorgaans opgegeven v.o.n. (vrij op naam) in deze prijs zijn een aantal componenten reeds opgenomen, die u dan niet meer hoeft te betalen. Deze zijn reeds door de bouwer voldaan. De kosten voor de notaris, de makelaar, taxatie en hypotheek-akte zijn wel voor uw rekening. Bij een reeds bestaand huis vindt men bij de vraagprijs de vermelding K.K. Kosten koper, dit is zonder de extra kosten voor de eigenaar.
Deze zijn:
De overdrachtsbelasting (6%)
De kosten voor de overdracht.
De inschrijving in het kadaster.
De kosten koper bedragen, afhankelijk van de koopprijs 7,5 tot 10 procent v/d koopsom.
De aankoopprijs komt na onderhandeling over de vraagprijs tot stand. De prijs is afhankelijk van de omgeving, de stad, de voorzieningen in het huis en in de omgeving. De prijs is ook afhankelijk van de gemiddelde huizenprijs. De gemiddelde huizenprijs is afhankelijk, van het totale aanbod, het vertrouwen in de economie en de hoogte van de hypotheekrente.

Zelf verkopen.
In veel gevallen is het goed mogelijk zelf mogelijk een huis te verkopen/kopen. Vaak is de prijs duidelijk, door goede vergelijking met andere objecten. Mogelijk is zijn koper en verkoper reeds goed bekend met de omgeving en doen zich geen ingewikkelde vragen en problemen voor.
U kunt dan zelf een afspraak maken bij een notaris. Deze zal dan de rest van het traject voor u beiden begeleiden en verzorgen. Het is in het belang van beide partijen, de andere partij te informeren over verwachtingen en alle relevante informatie te verstrekken. Het geven van een verkeerde voorstelling van zaken, kan na toetsing door de rechter vervelend uitpakken.

De koopovereenkomst.
Het kopen van een huis voldoet eigenlijk aan alle onderdelen waaraan iedere koop moet voldoen, alleen bij zo iets als de aankoop van een huis, zijn alle stappen voor de partijen heel herkenbaar en lijdt het niet correct doorlopen van de procedure hierdoor eerder tot gebrek in het totstandkomen en afwerken van de koopovereenkomst.
Men onderscheidt allereerst:
- De onderhandelingsfase
- De koopovereenkomst
- De overdracht.
Daarnaast formuleert men de juridische begrippen:
- Titel van de eigendomsoverdracht
- De leveringshandeling
- Beschikkingsbevoegdheid van de gene die het eigendom overdraagt.
De koop van een huis vangt aan met het onderhandelen over de prijs, van wat er in de koop is inbegrepen, voorwaarden waaraan het gekochte hoort te voldoen, bedingen, ontbindende voorwaarden. Het is voor beide partijen van belang, dat duidelijk is wat men van elkaar verlangt. Koper en verkoper moeten hun eisen en wensen duidelijk maken en belangrijke informatie die de wilsovereenstemming (wilsovereenkomst) beÔnvloed niet verzwijgen of achterhouden.
De wilsovereenstemming wordt vastgelegd in het koopcontract. Men noemt dit hier vaak het voorlopig koopcontract. Eigenlijk is dit een verwarrende term, daar men reeds een reeds bindend contract heeft getekend. Sinds september 2003 heeft de gewone consument een wettelijke periode van drie dagen bedenk tijd. Binnen deze drie dagen kan de koper de overeenkomst ongedaan maken. Deze drie dagen kan men niet contractueel uitsluiten. Het is echter mogelijk dat menna het (voorlopig) koopcontract samen (bij een notaris) een nieuwe verbeterde overeenkomst opstelt. Men kan stellen, dat de koop volgens het huidige recht, pas geldig is, indien de koop schriftelijk is vast gelegd! Dit is in tegenstelling tot voorheen. Daarna volgt de overdracht (levering) via de notaris, die ervoor zorgdraagt, dat de eigendomsoverdracht wordt ingeschreven in de openbare registers.
Voor de eigendomsoverdracht is een titel / oorzaak / grond nodig. Doorgaans is dit de koopovereenkomst, dit zou echter naar aanleiding van een erfenis kunnen zijn, of middels een besluit van de rechter.
De leveringshandeling vindt doorgaans plaats middels de notaris, via de leveringsakte en het inschrijven in het kadaster.
De beschikkingsbevoegdheid betekent, dat uitsluitend diegene die daar bevoegd toe is (de eigenaar), de overeenkomst kan sluiten en het huis kan overdragen. Wie eigenaar is blijkt doorgaans uit het kadaster.
Juist omdat de stappen veel formeler zijn en vastliggen, valt het eerder op, indien het traject niet correct is. Hierdoor zou door de gebrekkige procedure geen eigendomsoverdracht kunnen hebben plaatsgevonden Men kan bijvoorbeeld zelf wel een koopovereenkomst sluiten, maar indien men tijdens een echtscheidingsprocedure nog geen volledig eigenaar is geworden kan men het te verkopen huis niet leveren.

 

De woonvergunning

In vrijwel iedere gemeente in Nederland heeft men een woonvergunning nodig, voor het bewonen van een deel van de aanwezige woningen of huizen. De woonvergunning is een toestemming voor het bewonen van een huis dat onder de huurprijsgrens of koopprijsgrens valt. De toestemming is om er voor te zorgen, dat goedkope woonruimte in een gemeente te behouden voor mensen die al in de regio wonen of werken. Men wil voorkomen, dat personen met een vrij hoog inkomen, deze goedkope woningen bezetten en er voor lagere inkomens onvoldoende woonruimte overblijft.Feitelijk geeft de gemeentedeze toestemming om in die woning te gaan wonen, als men kan aantonen dat men al in de regio woont of werkt. Een woonvergunning is nodig voor huurwoningen onder de huurprijs van Ä 585, -per maand (2004!) en voor koopwoningen onder de prijsgrens van Ä 136.000,- (2004!) Voor het aanvragen van een woonvergunning betaalt u Ä 45 totÄ 50 (2007) De prijs wordtjaarlijks opnieuw vastgesteld. Iedere gemeente stelt vaak haar eigen voorwaarden voor een woonvergunning. U vraagt de woonvergunning aan bij de gemeente. Voor het aanvragen van een woonvergunning betaalt u Ä 41,40 (2007) De kosten worden jaarlijks opnieuw vastgesteld.

 

Erfpacht en opstal
In een aantal (grote) steden worden huizen en appartementen gebouwd op grond, die in erfpacht wordt uit gegeven. De eigenaar van het huis is dan geen eigenaar van de grond. De grond wordt gepacht (erfpacht). De huizen eigenaar heeft dan een contract met de eigenaar van de grond, dit is doorgaans de gemeente, om onroerend goed te hebben op zijn grond. Hier doet zich het probleem voor, dat de eigenaar van de grond, eigenaar wordt van alles op zijn grond zoals beplantingen en bebouwingen. Hiervoor heeft men het recht van opstal in het leven geroepen. De eigenaar van de grond is dan geen eigenaar van huis en tuin.

Lasten m.b.t. de overheid
Als eigenaar van een huis of appartement draait men vaak op voor het betalen van allerlei bijkomende lasten, waarvan men vaak het bestaan aanvankelijk niet weet. Anno 2008 betaalt men o.a. een eigenarendeel onroerend- zaakbelasting naast het bewonersdeel, dat huurders moeten betalen. Polderlasten of uitwaterende sluizen voor de bemaling van de grond waarop het huis staat. De lasten die men moet betalen variŽren naar regio en gemeente. De erfpacht wordt afzonderlijk behandeld.

Oplevering
Als een nieuwbouw huis gereed is, moet u goed opletten of het huis voldoet aan de vereisten van het bouwplan. U krijgt de sleutel en loopt samen met een vertegenwoordiger van de bouwer het huis door. Indien u van mening bent, dat het huis niet af is, er fouten zijn gemaakt etc. moet u dit laten weten aan de aannemer of vastgoedbedrijf. De gebreken dienen dan verholpen te worden. Bij de tweede oplevering wordt dan bekeken of alles nu correct is. Indien u dan verder geen opmerkingen heeft is de bouwer in beginsel van zijn verantwoordelijkheid ontslagen. Alleen bij grote fouten in de constructie is er nog verhaal mogelijk. Het is verstandig om een deskundige uit te nodigen bij de oplevering.

Meer informatie:
o.a. www.eigenhuis.nl

 

 

 

image6Disclaimer.
Al deze pagina's geven slechts algemene informatie. Alle juridische vragen verschillen elk opnieuw van geval tot geval. Voor uw eigen specifiekejuridische vraag en probleem, dient u deze steeds aan een rechtskundige voor te leggen. Aan al deze webpagina's zijn geen direct toepasbare adviezen te verbinden, zij geven een indruk van het recht

laatste update 14 juni 2008